מס שבח

בס"ד

מס שבח הוא המס הרווחי ביותר עבור מדינת ישראל. בעוד כלל חוקי המס מוסדרים באופן ראשוני בפקודת המס, מס שבח זכה לתהליך מיסוי נפרד ועוגן בחקיקה עצמאית. לכן, נושא מס שבח מצריך ידע ייחודי ושונה משאר חוקי המס, ידע שאין להרבה אנשים. אולם באמצעות ייעוץ מס מקצועי ניתן לקבל עד מאות אלפי שקלים ששולמו בחזרה!

אנשים רבים נוטים לחשוב (ולטעות) כי אם עורך דין טיפל להם בעסקת מכר מקרקעין, הרי שבכך מתמצה הטיפול בתיקו של הלקוח, אך לא כך הדבר. במקרים רבים בהם מוכר הזכות במקרקעין שילם מס שבח, ניתן לעשות תכנון מס אשר יוריד רטרואקטיבית את גובה המס לתשלום, ועקב כך יגיע החזר מס למוכר בתוספת ריבית והצמדה. החזרי המס במקרים רבים יכולים להגיע לעשרות אחוזים מגובה תשלום המס ולעיתים אף החזר של מלוא הסכום.

לשכות מיסוי מקרקעין ברחבי הארץ אינן מציעות באופן יזום את נושא תכנוני המס, ועל משלם מס השבח ליזום פנייה ללשכות המס, באמצעות משרד רו"ח או עו"ד המתמחה במיסוי מקרקעין, על מנת להגיש את תכנון המס ולקבל את ההחזרים בהתאם.

מס שבח: מה זה?

מס שבח הינו המס אותו משלם מוכר הזכות במקרקעין על השבח הריאלי (רווח), אשר נובע מההפרש בין מחיר הרכישה לבין מחיר המכירה של אותה הזכות. המס משולם עבור הרווח בלבד, ולא עבור סכום העסקה כולה.

הנכסים אשר מוגדרים כמקרקעין הינם בין השאר: קרקע, דירה, בית פרטי, נחלה, בניין, מניות באיגוד מקרקעין (למעט איגוד שהזכויות בו רשומות למסחר בבורסה), קרקע אשר הופקעה, נכסי נדל"ן מסחריים לרבות חנות, משרד, בניין משרדים וכו'.

עסקאות מסוג זה כוללות מכירת בתי מגורים יוקרתיים, מכירת דירה על ידי בעלי מספר דירות, מגרשים, זכויות בנייה, קרקע חקלאית.

במקרה בו נוצר רווח ממכירת הנכס יוטל על המוכר מס שבח. אולם, יש לראות את מס השבח ששולם למשרדי מיסוי מקרקעין כמקדמה על חשבון מס הכנסה, שם מתקיים החישוב הסופי. ובמס הכנסה יש זכאויות נוספות אותן ניתן לנצל – כגון: פיצול השבח, פריסה של השבח, ניצול של מדרגות מס נמוכים, נקודות זיכוי, קיזוז כנגד הפסדים עסקיים או הפסדי הון. אם לא תדרשו את הכסף שלכם, הוא יישאר בידי המדינה.

רוב האזרחים ובטח משקיעים ותושבי חוץ לא מודעים לעובדה שעל פי חוק מגיעות להם הטבות וזכויות משמעותיות. המדינה ורשויות המס שומרות את המידע, כך שהכסף המגיע לציבור נשאר ברשות המדינה. ללא הגשת בקשה להשבת הכספים, וטיפול בהגשת הדוחות הנדרשים הכסף יישאר בידי רשות המיסים. ולמי שיש את הידע לא מעוניין להיחשף לבירוקרטיה בהתנהלות מול שני משרדים, מחד משרדי מיסוי מקרקעין ומאידך משרדי מס הכנסה למרות ששני משרדים אלה תחת רשות המיסים. מפני ש – ראשית, מדובר על מס שגובהו משתנה אחת לכמה שנים בהתאם להחלטת הממשלה. קשה לעקוב אחר הרפורמות המתחדשות (שהמרכזית בהם נעשתה בשנת 2014) בצורה מיטבית. בנוסף לכך חישוב המס הינו מורכב ומשקלל המון מרכיבים שונים כמו כמה נכסים מחזיק בעל הדירה, מהם ההטבות המגיעות לו באופן פרסונלי, כמה זמן הוא מחזיק בדירה, ועוד.

מהו סכום המס אותו יש לשלם?

עד לשנת 2014, אלה שמכרו דירה כל 4 שנים היו פטורים ממס גם אם החזיקו בבעלותם יותר מדירה אחת. לכן היקף הפטורים מתשלום מס שבח היה נרחב, ורבים הצליחו להימנע מלשלם אותו. אולם ברפורמה שבוצעה בשנת 2014 נקבע כי פטור מלא ממס שבח עד לגובה תקרה המתעדכנת מידי שנה. יינתן רק לאלו שמחזיקים בדירה אחת בלבד לתקופת מגורים של לפחות 18 חודשים, ואילו אלו שמחזיקים ביותר מדירה אחת יחויבו בתשלום מס שבח עבור מכירת הנכס, בשיעור של 25 אחוז, עבור הרווח היחסי שנוצר מאז החלת הרפורמה בשנת 2014.

שיעורי המס לגבי נכסים שנרכשו לאחר 31/03/1960:

חברה:

על כל השבח הריאלי 26.5

יחיד:

• שיעור מס של 48% (על רווח הון ממכירת נכס מקרקעין) עד לתאריך ה-7 בנובמבר 2001.
• שיעור מס של 20% מה-07/11/2001 ועד לתאריך 31/12/2011.
• שיעור מס של 25% מה-01/01/2012 והלאה מכך.

להלן דוגמא: נניח שדירה מסוימת נרכשה בתחילת שנת 2000 ומכירתה בוצעה בסוף 2018, דהיינו 19 שנים מלאות שנחלקות ל-14 שנים עד שנת הרפורמה ו-5 שנים אחריה, עד שנת המכירה. הדירה תקבל פטור ממס שבח עבור 14 השנים ולכן ישולם רק החלק היחסי כפול 25% שהינו 5 שנים מתוך כל ה-19, קרי סביב 6% מהרווח שהופק ממכירת הדירה.

אך ככל שחולף הזמן והמכירה מבוצעת מאוחר יותר, כך שיעור המס יהיה גבוה יותר. נניח לצורך ההשוואה שהדירה תימכר בשנת 2027 – מדובר ב-13 שנות בעלות עליהן יחול התחשיב הליניארי ולכן החלק היחסי הינו 13 כפול 25% = תשלום מס שבח בגובה 12.5%.

עוד דוגמא כדי להסביר את עקרון הצמיחה של תחשיב המס הליניארי: דירה שנרכשה בתחילת 2013, תהיה עליה רק שנת פטור אחת ממס. אם היא תימכר בסוף 2019, מכאן שהתקופה הלא פטורה הינה 6 שנים ושיעור המס יהיה 6 חלקי 7 כפול 25%.

ועוד דוגמא: אדם מחזיק כעת בשתי דירות. את הדירה השניה רכש במיליון שקלים בשנת 2006 ונניח שהוא עומד למכור אותה בשני מיליון שקלים בשנת 2020. הוא אמור לשלם את מס השבח בשיעור 25%. לפי התחשיב הליניארי – הרווח שלו על כל תקופת הבעלות היא מיליון שקלים והיא כוללת גם את התקופה שבה לא חל עליו מס השבח וגם את התקופה שבה חל עליו מס שבח.

יוצא א"כ שהתקופה בה חל מס השבח היא 7  – משנת 2014 ועד שנת 2020 (לצורך הפשטת הרעיון נצא שוב בהנחה שמדובר בשנים מלאות) ואילו התקופה הכללית היא 14 שנים (משנת 2006 ועד 2020). הרווח מחושב לפי מיליון שקלים על פני כל 14 השנים – קרי רווח של 71.4 אלף בשנה. אלא שהחבות במס חלה רק על 7 שנים בפועל ולכן מבוצע התחשיב לפי 7 כפול 71.4 – 500,000. 25% מתוכם הינו 125 אלף שקלים וזהו גובה מס השבח שיש לשלם.

אם דירה זו תימכר בשנת 2026 למשל, אז יש לחלק את הרווח של מיליון השקלים ל-20 שנות בעלות – קרי רווח של 50 אלף בשנה ואז החבות במס מתקיימת על 13 שנים ולכן יש לבצע 13 כפול 50 – 650,000. 25% מתוכם הינם 162.5% אלף שקלים וזהו גובה המס שיהיה צורך לשלם.

נסכם את הנקודה לפי כלל האצבע הבא:

ככל שהרכישה התבצעה מוקדם יותר – כך מס השבח נמוך יותר. ככל שהמכירה מאוחרת יותר – כך יוסיף לעלות גובה מס השבח.

המדינה יש לציין, השיגה בדיוק את מה שרצתה: משקיעים רבים בשוק הנדל"ן החלו למכור את הדירות שבבעלותם וכמה שיותר מהר. תשלומי מס השבח משולמים גם במצבים של ירידת ערך הנכס ולכן מבחינת המשקיעים מדובר במדרון חלקלק: אם הם מעריכים ששווי הדירה בבעלותם יהיה נמוך או שתחול ירידת מחירים, הם עלולים להישאר ללא שום רווח עתידי ולכן אין להם שום היגיון להמשיך להחזיק בנכס. גם תושבי חוץ משלמים את מס השבח ללא יוצא מן הכלל וגם בעלי דירה אחת מעל תקרת הפטור, בשווי של 4.5 מיליון שקלים ומעלה.

חלוקת השבח לתקופות

השבח מגלם בתוכו שבח ריאלי ושבח אינפלציוני בהתאם לחלוקה שלהלן :

שבח ריאלי עד תחילה – שבח ריאלי שנצבר מיום הרכישה עד ה- 07/11/2001

יתרת השבח הריאלי לאחר יום התחילה ועד למועד השינוי – שבח ריאלי שנצבר מיום 08/11/2001 עד 31/12/2011

יתרת השבח הריאלי לאחר מועד השינוי – שבח ריאלי שנצבר מיום 1/1/2012 ואילך.

סכום אינפלציוני חייב – הסכום האינפלציוני שנצבר מיום הרכישה עד 31/12/1993

יתרת הסכום האינפלציוני – הסכום האינפלציוני שנצבר מיום 01/01/1994 עד המכירה

כיון ששיעורי המס בגין השבח הופחתו החל מה- 07/11/2001, נקבע שרווח ההון הראלי לצורך חישוב המס יחולק באופן ליניארי בהתאם למס' הימים מהרכישה ועד לתאריכים הנ"ל.

שעורי המס בגין שבח ליחיד

המס על השבח ריאלי עד תחילה הינו הגבוה בין המס השולי לבין 30% – ואם מלאו לנישום 60 אז הוא יחויב במס השולי המס על השבח הריאלי לאחר יום התחילה ועד מועד השינוי לא יעלה על 20% המס על יתרת השבח הריאלי לאחר מועד השינוי לא יעלה על 25% .

המס על הסכום האינפלציוני החייב הינו בשיעור 10% יתרת הסכום האינפלציוני פטורה ממס

שיעור מס היסטורי

למרות האמור לעיל , נקבע בחוק שהמס על זכות במקרקעין שנרכשה עד שנת 1948 לא יעלה על 12% מהשבח, ולגבי נכסים שנרכשו מ 1949 –עד 1960 , לא יעלה שיעור המס על 12% בתוספת 1% לכל שנה משנת 1949 עד שנת הרכישה.
שעורי מס אלו הוגדלו לגבי נכסים שנמכרו משנת 2011 ואילך, כך שהמס עומד כיום על 25% ליחיד.

מס בהפקעה

במכירת זכות במקרקעין בדרך של הפקעה יינתן זיכוי של 50% מהמס הרגיל.

הנחה לרכישה בתקופה הקובעת – סעיף 48א(ד1)

במכירת זכות במקרקעין שיום רכישתה היה בין התאריכים 7/11/2001 ל- 31/12/2002, זכאי המוכר להנחה בשיעור של 20% מהמס.

במכירת זכות במקרקעין שיום רכישתה היה בין התאריכים 1/1/2003 ל- 31/12/2003, זכאי המוכר להנחה בשיעור של 10% מהמס.

ההנחה לא תחול על מכירת זכות שהייתה קרקע בעת רכישתה אלא אם קיימת תוכנית המתירה בניה על הקרקע ותוך5 שנים מיום הרכישה נבנה על הקרקע בנין ששטחו לפחות 70% מהשטח המותר לבניה.

ההנחה לא תחול על מכירת זכות שהתקבלה בידי המוכר לפי אחת מאלה:

• לפי סעיף  70או לפי חלק ה2 לפקודת מס הכנסה
• בלא תמורה
• במסגרת חילוף
• הזכות התקבלה מקרוב
• הזכות הייתה מלאי בעסק והפכה לנכס קבוע

 מי זכאי לקבל החזר מס שבח

למעשה, כל מי ששילם מס שבח יתר, זכאי לקבל החזר על כך. אולם כיצד תדעו האם שילמתם מס יתר? ישנם מספר מקרים בהם סביר להניח ששילמתם מס יתר, ואם אחד מהם חל לגביכם, כדאי להגיש בקשה להחזר מס. אז באיזה מקרים מדובר?

בכל מצב בו התקיימה זכאות לפטור מתשלום מס שבח, כמו עבור מכירת דירה יחידה לאחר החזקה של 18 חודשים דירת מגורים מזכה בפטור היא דירה שבנייתה הסתיימה [מכירת דירה (או זכות חוזית / אובליגטורית לדירה), אשר בנייתה טרם הסתיימה אינה נכנסת להגדרת “דירת מגורים”, ולפיכך אינה מזכה בפטורים מכוח החוק.

ויודגש, כי דירה חדשה שבנייתה טרם הסתיימה, גם אם היזם או הקבלן התחייבו להשלים את בנייתה לא תיחשב בתור דירת מגורים לצורך קבלת פטור ממס שבח (ובעניין זה, ראה גם הגדרת המונח ‘דירת מגורים מזכה’ לעיל).

במקרה בו נמכרת דירה שחלקה מצוי בשלבי בנייה וחלקה משמש למגורים (דוגמה: דירה בה מבוצעות עבודות הרחבה), אזי כל הדירה עשויה להיחשב כדירה בבניה, ולחלופין הפטור יינתן רק בגין חלק מהתמורה המיוחס לחלק הגמור (הנחשב ‘דירת מגורים’), אך לא לחלק המצוי בבניה, כאמור (נחשב ‘זכות אחרת במקרקעין’)], והיא בבעלותו של אדם פרטי בלבד ששימשה בלפחות 50% משטחה למגורים ב-18 חודשים או יותר בתקופה שלפני המכירה.

. החוק קובע פטור מלא וחד פעמי לכל אדם המוכר את דירתו הראשונה.

גן ילדים ובית כנסת הם חריגים בחוק והם נחשבים גם הם לדירת מגורים מזכה למרות שלא היו כאלה בפועל.

• במידה ומלבד הדירה היחידה יש ברשותו של המוכר דירה נוספת שהתקבלה בירושה, אין בדבר כדי לפגוע בזכאות לפטור מתשלום מס שבח.

בנוסף לכך, גם עבור מכירת הדירה שהתקבלה בירושה, חל פטור ממס שבח למוכרים, בתנאי שהם בני זוג של המוריש או צאצאים שלו, ובתנאי שאם מוריש הדירה היה מוכר את הדירה בחייו היה זכאי גם הוא לקבל פטור מתשלום מס שבח.

• עוד מצב של פטור הוא כאשר אין תמורה על הדירה. העברת דירה במתנה לאדם קרוב למשל. במצב זה, גם הקונה ישלם רק שליש מהמס על רכישת דירה. משנת 2014 צומצמו ההגדרות למצב זה כאשר העברת דירה במתנה בין אחים הינה פטורה ממס שבח אך בתנאי שהנכס מועבר ללא תמורה אחרת או בירושה מהורי האחים, כאשר אח אחד שוהה בדירה ומעביר אותה לאחיו. מקבל המתנה זכאי לפטור מס שבח אם ימכור את הדירה אך בתנאי ששהה בה באופן קבוע שלוש שנים, או שהה בה לסירוגין במשך ארבע שנים. בכל המקרים הללו מגיע לכם החזר מס שבח.
• ישנה אפשרות חד פעמית לקבל פטור מתשלום מס שבח גם במכירת 2 דירות, במקרה בו מכירת 2 הדירות נועדה לרכישת דירה אחת במקומן, וששוויה הינו לפחות כשלושת רבעי שווים של שתי הדירות שנמכרו יחד.
• תשלום מס שבח שפוצל בין בני הזוג יכול גם הוא לזכות בהחזר מס.
• פריסת תשלום מס השבח למספר שנות מס.

גם  בעת קניית דירת מגורים לפני מכירת הדירה הקודמת נשמרת הזכאות לפטור בטווח של שנה וחצי מרכישת הדירה השנייה ועד מכירת הדירה הראשונה.

מכירת דירה שעברה פרויקט תמ"א –

החלק של ערך זכויות הבניה הנוספות שנבנו במסגרת החוק והפרויקט, פטורים ממס.

גם לפטור ממס שבח יש תקרת מס הקובעת שעד 4.5 מיליון ₪ ניתן לקבל פטור. יש לכם דירה יחידה ונפלאה שעומדת בכל הקריטריונים לפטור אך שוויה הוא 4.5 מיליון ₪ או יותר? תצטרכו כך או כך לשלם עליה מס שבח.

על מכירת דירת מגורים מזכה ששוויה מושפע מזכויות בניה בלתי מנוצלות תחושב התקרה בחיוב ליניארי חדש,

על מכירה של דירה זו יחולו הכללים שנקבעו בסעיף 49 לחוק לעניין תקרת פטור.

סעיף 49ז קובע את המנגנון לפיו תפוצל התמורה ויחושב הפטור –

המנגנון הבסיסי הוא פשוט.

בודקים מהו השווי של דירה כזו, אילו לא היו לה זכויות בנייה. זה יהיה סך התמורה עבור הדירה. היתרה תיחשב בתור מכירת “זכויות במקרקעין”.

כלומר, אם סכום המכירה הוא נמוך מסך תקרת הפטור שנקבע בחוק, אזי המוכר יהיה זכאי לקבלת פטור נוסף בשל זכויות הבנייה בסכום של שווי הדירה ללא זכויות הבנייה, או בסכום ההפרש שבין סכום התקרה לשווי הדירה, לפי הסכום הנמוך. יתרת סך שווי המכירה, לאחר הפחתת הסכומים הפטורים, תחויב במס שבח..

על מנת לאמוד את חלק התמורה המיוחס לזכויות הבניה, קודם כל יש לקבוע את שווי הדירה (ללא הזכויות) הפטורה מחבות במס. לאחר מכן, יש לקבוע את התמורה המיוחסת לשוויי של זכויות הבנייה, בניכוי ההוצאות הרלוונטיות.

להלן הסכומים לעניין זה (מעודכנים לתאריכים 16.01.2021 ועד 15.01.2022):

• רצפת הפטור: 536,200 ש”ח.
• תקרת הפטור: 2,144,800 ש”ח.

הוראת ביצוע מיסוי מקרקעין 6/98 –

קובעת עקרונות מנחים לגבי סעיף 49ז לחוק, כמפורט להלן:

1. “שווי דירת מגורים ללא זכויות” – ייקבע בהתאם לכללים המקובלים בשמאות מקרקעין.
2. העדיפות הראשונה לקביעת סכום השווי – היא שיטת ההשוואה, לפיה קביעת השווי תיעשה בהתאם לשווין של דירות אחרות בסביבה ללא זכויות בניה (מחיר למ”ר בנוי), עם ההתאמות הנדרשות.
3. לעתים, כאשר המדובר על זכויות בנייה מצומצמות וזניחות, ניתן להתעלם מהן, ולראותן כזכויות שאינן משפיעות על תמורת המכירה.

הוצאות מותרות לניכוי ממס:

הסעיף קובע שיש לייחס הוצאות בהתאם.

ברם, ניכויים שניתן לייחס אותם לכל חלק באופן ספציפי – ייוחסו באופן ספציפי. וזו הוראה המאפשרת להקטין את חבות המס באופן דרסטי (לדוגמה, היטל השבחה).

במכירת חלק מדירה – ייוחסו סכומי התקרה והרצפה באופן יחסי לחלק הנמכר, וכך גם לגבי ההוצאות.

ההלכה המנחה כיום נקבעה בתיק ע”א 42701/00 [מ.ל. השקעות ופיתוח בע”מ], ולפיה – יש להבין את הבסיס הכלכלי בעסקת מקרקעין ולהגיע למס אמת. כלומר, ייחוס ההוצאה יבוצע בהתאם לאופי האמיתי של ההוצאה.

מס שבח על הקונה:

אם הסכימו הצדדים לעסקה כי הקונה ישלם את מס השבח שהמוכר חייב בו, רשאי המנהל לקבוע את שווי המכירה בדרך של גילום מלא.

גילום מלא – התמורה בהסכם המכירה בתוספת סכום המס שהיה על המוכר לשלם על מנת שתיוותר בידו התמורה נטו שבהסכם אילו הקונה לא היה מקבל על עצמו את תשלום המס.

שיעורי המס החלים על השבח הריאלי (בלינאריות רגילה) לשנת 2014

שיעור המס על הסכום האינפלציוני החייב – % 10 ליחיד ולחברה

יודגש כי אין בהסכם מסוג זה להעביר את חבות תשלום מס השבח על הרוכש.

החזר מס שבח

סעיף 85 לחוק מיסוי מקרקעין קובע, כי מנהל מס שבח רשאי לתקן טעות בשומה ומכל סיבה שהיא: עובדתית, משפטית, חישובית ועוד. את השומה ניתן לתקן תוך ארבע שנים מיום אישור השומה העצמית או קביעת השומה לפי דין. כדאי לדעת שלרשות המיסים יש אפשרות להאריך את המועד, אך מדובר באפשרות נדירה שכמעט לא מתקיימת בפועל.

בנוסף חשוב לציין את סעיף 160 לפקודת מס הכנסה הקובע כי תחת הנסיבות והתנאים המתאימים ניתן לדרוש החזר מס עד שש שנים רטרואקטיבית ואת סעיף 147 לפקודת מס הכנסה המקנה לרשות המיסים יכולת "לפתוח" שומות סגורות במקרים מסוימים.

הפחתת המס לתשלום מתאפשרת לשכירים ועצמאים, בזמן הגשת השומה או על ידי בקשה להחזר כאשר כבר הוצאה שומה והמס שולם. במקרה כזה, עליכם להגיש מסמכים תומכים וקבלות כדי להוכיח את הסיבות להפחתה. התייעצו עם אנשי מקצוע מומחים לגבי האפשרויות העומדות בפניכם.

קיימים מספר מצבים בהם תוכלו להגיש בקשה להחזר מס שבח:

• תכנון מס.

במידה שעסקת המקרקעין כבר נעשתה והוצאה שומה, על מנת להיות זכאי להחזר מס שבח, על מוכר הזכות במקרקעין לבצע תכנון מס בהתאם. עליו לעמוד בכמה תנאי סף הכרחיים ומצטברים על מנת שיוכל להיות זכאי להחזרי מס שבח:

• מוכר הזכות במקרקעין שילם מס שבח בעסקה.
• מוכר הזכות במקרקעין הינו יחיד, כלומר, שכיר או עצמאי, אך לא חברה.
• רכישת הזכות במקרקעין נעשתה החל משנת 1961, אחרת המס המוטל על השבח הינו היסטורי. המס ההיסטורי הינו נמוך מאד, וככזה, לא מאפשר תכנון מס אפקטיבי אשר יפחית את מס השבח ועקב כך יתקבל החזר.
• מכירת הזכות במקרקעין נעשתה אחרי שנת 2011.

רשות המיסים מתירה לפרוס את הרווח ממכירת הנכס על פני תקופת הבעלות או על פני 4 שנים לפי התקופה הקצרה יותר. באמצעות חלוקת הרווח על פני השנים אפשר לבחון מחדש את חישוב המס על הכנסותיהם של המוכרים ולנצל באופן טוב יותר את נקודות הזיכוי והזיכויים במסגרת הטבות המס המגיעים למוכרים בשל מצבם האישי והמשפחתי.

אפשרות נוספת היא במקרה שהנכס נמכר על ידי בני זוג. ניתן לחלק את הרווח ביניהם או לשייך את תשלום המס לאחד או אחת מהם.

• ניכוי הוצאות.

בנוסף לתכנון המס, במקרים רבים ניתן להפחית מההכנסה בגין מכירת הזכות במקרקעין את ההוצאות המשויכות לזכות זו בעת הרכישה והמכירה, הכוללות בין השאר:

• ההוצאות אותן הוציא המוכר מיום הרכישה ועד יום המכירה לשם השבחת המקרקעין.
• סכום ששולם למי שהחזיק במקרקעין לפחות שנה בעד פינויים (למעט קרובי משפחה).
• השבחת נכס סמוך אשר גם כן שייך למוכר.
• אגרות ששילם המוכר בקשר לרכישת הזכות במקרקעין.
• דמי תיווך אשר שילם המוכר בקשר לרכישת הזכות ומכירת הזכות במקרקעין.
• שכר טרחת עורך דין ששלם המוכר בקשר לרכישת הזכות ומכירת הזכות במקרקעין.
• שכר טרחת שמאי מקרקעין ושכר טרחת מודד מוסמך ששולחו בקשר לרכישה, ההשבחה והמכירה.
• הוצאות לשם הוכחת הזכות במקרקעין.
• מס רכוש עירוני (היטל השבחה).
• במידה שיש משכנתא על המקרקעין, דמי עמילות המוכר לבעל המשכנתא עבור הסכמתו לאותה מכירה, אך לא יותר מ-2% מסכום המשכנתא שטרם נפרע.
• הוצאות בשל השגות, ערר וערעור.
• בחלק מהמקרים ניתן ליישם חישוב פחת יחסי בהקשר למחיר הרכישה וכך להפחית את חבות מס השבח (פחת עבור שווי מבנה לעומת שווי קרקע למשל). יש גם חשיבות האם הנכס נרכש או התקבל בירושה/מתנה וכן המועד לקבלת הירושה/מתנה, ואם הדירה הייתה מושכרת תלוי לפי איזה מסלול חושב המס.

הפחתת סכומי הפחת שניתן היה לדרוש כניכוי על פי פקודת מס הכנסה (אף אם לא נדרשו כניכוי בפועל).

האם הוצאות ריבית הלוואה מותרות בניכוי?

ביום 03.3.17 ניתן פסק דינו של ביהמ”ש העליון בעניין ע”א 00/4271 מ.ל. השקעות ופיתוח בע”מ נ’ מנהל מס שבח באר שבע, אשר שינה את ההלכה וקבע כי הוצאות ריבית ריאלית אשר הוצאו בשל הלוואה שנלקחה לרכישת או השבחת נכס מקרקעין יותרו בניכוי בחישוב השבח גם לגבי נכסים.

 

בעקבות פסק הדין המחוקק שינה את סעיף 39א כך שהיום ניתן לקזז הוצאות ריבית.

סעיף 39א לחוק מיסוי מקרקעין מונה מספר קריטריונים אשר בהינתנם יותרו בניכוי תשלומי ריבית לצורך חישוב השבח בעת מכירת זכות במקרקעין, והם בין היתר:

1. ההלוואה התקבלה לרכישת הזכות במקרקעין או לשם השבחתה.
2. ההלוואה התקבלה בסמוך לרכישת הזכות במקרקעין או להשבחתה.
3. ההלוואה אינה מקרוב.

חישוב השבח:

שווי המכירה פחות יתרת שווי הרכישה המחושב. חישוב יתרת שווי רכישה מתואמת:

שווי הרכישה וסכום הפחת כשהם מתואמים על פי מדד המחירים לצרכן מיום הרכישה ועד ליום המכירה בצירוף ההוצאות המותרות בניכוי כשהן מתואמות מיום ההוצאה ליום המכירה. המדד לחישוב התאום הנו המדד הידוע ביום המכירה / רכישה / הוצאה.

במכירת נכס בר פחת שנרכש לפני 1/4/1973 יש לחשב פחת נוסף בשל אינפלציה כאמור בסעיף 4 לתיקון 12 לחוק ולהוסיפו לשווי המכירה.

בהוראת ביצוע שיצאה בשנת 2011 נאמר כי הרשימה המפורטת לעיל הינה רשימה פתוחה וכי ניתן להוסיף עוד הוצאות אשר אינן מופיעות ברשימה.

את ההוצאות צריך להוכיח באמצעות קבלות. לכן, חשוב לשמור קבלות על הוצאות שיפוצים והשקעות בנכס לאורך חיי הנכס. סכום ההוצאות יקוזז מהרווח על המכירה, יפחית אותו באופן משמעותי ויפחית את המס המחושב.

• ניתן לדרוש כנגד הכנסה משבח גם ניכויים וזיכויים בגין הפקדות לקופ"ג / פנסיה / ביטוח חיים.
• קיזוז הפסדים

ניתן לקזז הפסד הון כנגד שבח הון ריאלי ואינפלציוני ביחס של 1 ש"ח הפסד הון כנגד 1 ש"ח רווח הון ריאלי או 3.5 ש"ח רווח הון אינפלציוני.

על המבקש להמציא לרשות את המסמכים הרלוונטיים יחד עם הדוחות השנתיים למס ההכנסה (בהתאם למצבו אם הוא שכיר או עצמאי) או ביחד עם שומת מס שבח, בכדי לבדוק את הזכאות.

כמו כן חשוב לציין כי גם במקרים של ביטול עסקה במקרקעין, עפ"י ס' 102 נקבע כי מנהל יחזיר מס אם הוכח לו כי בוטלה מכירת הזכות במקרקעין אשר שולם עליהם המס.

כיצד מתבצע החזר מס לישראלים השוהים בחו"ל?

יש לזכור כי הגשת בקשה לקבלת החזר מס שבח על ידי ישראלים שהיגרו מהארץ חייבת להתבצע אך ורק על ידי חברה מומחית ולאחר בדיקה מעמיקה של עמידה בתנאי ההחזר, טרם הפניה לרשות. זאת מפני שבמקרים מסוימים מאוד, עלולה הבקשה להציף גם את שאלת התושבות של אותו אזרח גם ביחס לחבויות אפשריות אחרות ולעכב את ההחזר עבורו. יחד עם זאת חשוב לשים לב להתיישנות הבקשה העומדת על שש שנים על פי חוק.